Что такое дальние дачи? Дальняя дорога к дому

Километры определяют формат

Значительная удалённость от Москвы, зачастую более благоприятная экологическая ситуация, богатое природное окружение (леса, озёра) - все эти факторы являются главными идентификаторами формата дальних дач. Однако на каком расстоянии от города дачи становятся «дальними»? Если учитывать недавнее присоединение к Москве новых территорий, то возникает и другой вопрос: откуда вести отсчёт удалённости - от МКАД или от новых границ города? У экспертов нет единого мнения по этому поводу. Само понятие «дальних дач» только формируется и является пока весьма размытым. Разные компании, в зависимости от своих маркетинговых целей, позиционируют как дальние дачи посёлки различной удалённости от Москвы.

Первые посёлки в данном формате были построены ещё в 2005-2006 гг., очень быстро стали востребованными и до сих пор не теряют своей популярности. Если в 2006 г. к данному сегменту относились проекты, расположенные в 50 км от МКАД, то сейчас с освоением подмосковных земель застройщики уходят всё дальше, перемещаясь в соседние области. Ежегодно этот показатель прибавляет по 10-20 км. Крайняя отметка удалённости дальних дач сегодня достигает 155 км от МКАД. Приемлемое время в пути от городской квартиры до дальней дачи, по мнению покупателей, составляет около 2-2,5 ч.

«Дальне дачи» - это условное понятие, предполагающее недорогие земельные участки в экологически чистых местах с благоприятными природными характеристиками, - говорит Сергей Лушкин, генеральный директор агентства недвижимости «Квартал риэлти». - Многие такие проекты расположены у большой воды рядом с лесом. На расстоянии более 100 км от Москвы ещё остаются живописные участки под застройку, в то время как в ближайшем поясе вокруг столицы застроены уже и не самые привлекательные «поляны». Как правило, ежедневные поездки с дальней дачи на работу не предполагаются, и такую недвижимость в основном используют для сезонного проживания семьи или при возможности работать удалённо».

Хотя встречаются и исключения. Вблизи одной из железнодорожных платформ в Павлово-Посадском районе Московской области жители коттеджей сделали специальную площадку для автомобилей, на которой люди по будням оставляют свои машины и пересаживаются на электричку, а вечером добираются сюда из города на электричке, садятся в машину и едут на дачу. Причём, со слов местных жителей, дорогу к посёлку чистят через день.

Ценовой срез

В любом случае, где бы ни находились дальние дачи, они характеризуются более низкой стоимостью. Большинство предложений рассчитаны на покупателей с ограниченным бюджетом в 1-3 млн. руб. «Дальние дачи - «романтичный» эвфемизм, придуманный для замены менее приятного словосочетания «бюджетные дачи», - замечает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум групп». - Их преимущество именно ценовое, потому что это редкая возможность купить за миллион рублей неплохой загородный дом».

Сегодня, по данным компании Blackwood, в общей структуре предложений лидируют посёлки, в которых средняя стоимость участков варьируется от 100 000 до 500 000 руб. (это 39% от всего объёма предложений). Минимальная цена зафиксирована в посёлке «Богатый лес» (Горьковское шоссе, 110 км), где согласно прайс-листу участок площадью 15 соток будет стоить 75 000 руб.

«Основное предложение по дальним дачам - недорогие коттеджные посёлки, где земельные участки продаются без обязательного подряда на строительство дома, - сообщает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора фирмы Vesco Consulting. - Во многих проектах застройщик берёт на себя только вопрос подключения электроэнергии, по остальным коммуникациям часто решение возлагается на будущих собственников. Зачастую стоимость подведения инженерных сетей не входит в цену земли, необходимые доплаты могут начисляться из расчёта на 1 сотку приобретаемого надела либо на участок целиком вне зависимости от его площади. Так, покупка 10 кВт электроэнергии на участок обойдётся в среднем в 100 000-150 000 руб., доплата за газ может доходить до 400 000 руб. С канализацией и водой всё намного проще - можно пробурить собственную скважину и установить индивидуальные септики».

Однако за последние пару лет доля «цивилизованных» дальних дач заметно возросла. По оценкам экспертов, более трети первичных предложений в данном сегменте сегодня - это готовые дома на участках с полностью подведёнными коммуникациями. Соответственно верхняя планка бюджета постепенно поднимается с появлением предложений комфорт- и бизнес-класса, где стоимость покупки в среднем составляет уже 5-10 млн. руб. При этом среди дальних дач можно встретить также элитные проекты. Так, поместье в несколько гектаров в 100 км от Москвы - это тоже дальняя дача. Чем больше благ цивилизации, тем выше стоимость участка. Например, в посёлке «Тургеневские дачи» (87 км по Ярославскому шоссе), где благоустроенная территория, предусмотрена охрана, подключены коммуникации и построены дороги, бюджет покупки составляет в среднем 5-10 млн. руб. Дальними дачами могут быть и элитные посёлки, которые, как правило, расположены рядом с крупными водоёмами или уникальными заповедными зонами. В частности, стоимость домовладений в «Завидово» (97 км от Москвы, граница с Тверской областью), вблизи водохранилища, может достигать $ 3-5 млн.

«Дальние дачи развиты на всех территориях, граничащих с Московской областью. Для данного сегмента, как и для всего загородного рынка, характерна та же самая градация цен, зависящая от направления, - говорит Илья Менжунов. - Наиболее доступные дачи, с бюджетом от 1 млн. руб., сосредоточены преимущественно в южных и юго-восточных районах. В северных и северо-западных, как правило, сконцентрированы самые дорогие предложения, стоимость которых может составлять несколько миллионов долларов. Грубо говоря, участки на Новой Риге и до сотого километра будут однозначно дороже, чем аналогичные лоты на Новорязанском шоссе».

Дачная сегментация

По данным аналитического центра ГК «Премьер», предложений эконом-класса в сегменте дальних дач большинство - 74%, среди них участки без подряда составляют 55-60%. Обычно они находятся в местах, которые не могут похвастаться красивым ландшафтом, имеют стандартную нарезку. Площадь дома 100-200 м2, участка - 8-15 соток. Встречаются дачи, построенные более 10 лет назад, со скромной архитектурой и устаревшей планировкой.

Дальние дачи бизнес-класса составляют порядка 25% предложений. Расположены они чаще всего вблизи водоёма и прилегают к лесному массиву. Площадь дома 250-350 м2, участка - 15-20 соток. Такие посёлки характеризуются большой благоустроенной общественной территорией, развитой инфраструктурой (спортивные и детские площадки, кафе и магазины), наличием полного набора коммуникаций (электричество, вода, канализация) и охраны.

Около 1 % предложений - это дальние дачи премиум-класса. Такие посёлки стоят у большой воды: на берегах Волги, Оки, Можайского, Рузского и др. водохранилищ. Площадь дома 500-1000 м2, участка - более 30 соток. Дома чаще всего построены по нестандартным индивидуальным проектам. Инфраструктура максимально наполнена развлекательными объектами: яхт-клуб, конный клуб, вертолётная площадка, поля для гольфа, фитнес-центр, бассейн, спа-салон и т. д. Уровень охраны таких посёлков более высокий, чем в бизнес-классе. Все коммуникации - централизованные. По данным компании Blackwood, наиболее застраиваемым дальними дачами направлением в Подмосковье является Симферопольское шоссе, на котором расположено около четверти всех посёлков (85 шт.). Следующим идёт Ярославское шоссе, где находится 13% посёлков от общего объёма предложений (48 шт.). Большое количество их имеется на Новорижском (10%) и Минском (9%) шоссе - 36 и 32 соответственно. Отдельно стоит отметить, что 138 посёлков дальних дач расположено за границами Подмосковья (в Тульской, Калужской, Владимирской областях), однако ориентированы они на московский рынок.

Преимущества формата

Низкая стоимость при большей площади дома и участка - основной плюс формата дальних дач. Земля в 100 км от Москвы раза в два дешевле, чем в популярной 40-60-километровой зоне, особенно если рассматривать места у большой воды. Стоимость дома площадью от 100 м2 в этом сегменте будет гораздо ниже стоимости аналогичной по размерам квартиры. Кроме того, за проведение и подключение коммуникаций за пределами Московской области вы заплатите в 2-3 раза меньше.

Ещё один безусловный плюс - хорошая экология местности и обособленность дальних дач. Известно - чем дальше от Москвы, тем чище воздух. И если в ближнем Подмосковье посёлки буквально наседают друг на друга, то на границе области и на соседних с ней территориях можно найти очень уединённые места, пригодные для полноценного отдыха на природе вдали от шума и городской суеты. Люди осознанно выбирают подобный продукт не в инвестиционных целях, а отдавая предпочтение благоприятной экологической среде, красивому ландшафту и т. п.

«В ближайшем Подмосковье трудно обособиться от городской агломерации, и многие семьи целенаправленно приобретают себе дальнюю дачу для нормального отдыха», - подчёркивает Алексей Комаров, коммерческий директор компании «Родные земли».

Впрочем, дальние дачи начинают восприниматься не только как места отдыха на выходные или летний отпуск. Многие принимают осознанное решение прописаться там. Это стало возможным в результате того, что в июле 2013 г. правительство одобрило законопроект, позволяющий гражданам регистрироваться в домах на дачных и садовых участках.

«Большинство покупателей дальних дач рассматривают их как место для отдыха в выходные или летом, однако при желании здесь можно жить круглый год, - говорит представитель ГК «Премьер». - Современный формат дальних дач - это не просто летние домики, а дома, пригодные для всесезонного проживания. Так делает примерно 30% жителей дальних дач. Дом покупают не только для себя, но и для родителей-пенсионеров, которые зачастую живут за городом круглый год. Кроме того, такую возможность имеют фрилансеры, бизнесмены и специалисты со свободным рабочим графиком».

Оборотная сторона медали

Вместе с тем есть у данного формата и свои недостатки. Главный - это, конечно же, плохая транспортная доступность и загруженность многих трасс. Если необходимо ездить на работу в столицу, то жить на дальней даче практически невозможно, так как на дорогу придётся тратить «полжизни». Поэтому такие дома в основном выбирают люди, которым не нужно часто бывать в Москве или если дача требуется для отдыха преимущественно на уик-энд. Однако в скором времени ситуация должна улучшиться благодаря работам по расширению Ярославского, Дмитровского, Калужского и Новорязанского шоссе, закончить их реконструкцию планируется к 2017 г.

«При покупке дальней дачи надо учитывать фактическое время, которое будет затрачиваться на дорогу до неё, -советует Алексей Колгушкин, коммерческий директор, партнёр ГК «Глубина». - Это очень распространённая ошибка покупателей - смотреть не на часы, а на километры. По некоторым шоссе 100 км можно преодолеть за час, а по другим - за все три».

Зачастую к дальним дачам ведут плохие подъездные дороги, которые зимой никто не чистит. Например, ответвление от основной магистрали длиной 150 м, являющееся подъездным путём к дому, может быть постоянно завалено снегом. Если захочется встретить Новый год на даче, то не исключено, что придётся убирать снег за свой счёт. Так что при покупке необходимо заранее интересоваться данным вопросом.

Ещё один минус - это недостаток качественных предложений по адекватным ценам. В сегменте дальних дач много «диких» объектов - участков, не обеспеченных инфраструктурой и коммуникациями. Если потребуется больница, школа и садик, то придётся искать их в окрестных населённых пунктах. Оптимально, если до близлежащего города или обжитого посёлка, где можно получить медицинскую помощь или закупить провизию, будет расстояние 15-20 км.

«Поскольку дачи расположены довольно далеко от Москвы, очень часто возникают трудности с подводом коммуникаций, - сообщает пресс-служба ГК «Премьер». - Или их дорого проводить, или, если они подведены, нет достаточной мощности, поэтому нередки перебои с электричеством, водой или газом. Причём этим грешит не только дальнее, но и ближнее и среднее Подмосковье».

Формат дачи предполагает доступность цен, поэтому застройщики сокращают затраты на возведение дополнительных объектов и часто экономят на инженерной инфраструктуре, чтобы удержать цены на невысоком уровне. Встречаются и откровенные халтурщики, которые строят из сомнительных материалов, пытаясь уложиться в небольшой бюджет. Вот почему качество готовых домов в этом сегменте может быть не самым лучшим.

Низкий уровень безопасности - ещё один существенный недостаток формата дальних дач. Учитывая, что они служат в основном для временного проживания, в «не сезон» к вам могут наведаться нежданные гости, уверенные, что в доме никого нет. Поэтому при выборе дачи нужно обязательно оценивать, насколько она будет безопасной во время нахождения там жильцов и, самое главное, в их отсутствие. Если территория никак не охраняется, то придётся морально готовиться к варварству и мародёрству. Увы, этого сложно избежать, если в доме нет постоянного жильца или сторожа. Однако есть надежда, что ситуация в перспективе изменится. Уже сейчас в ряде посёлков можно воспользоваться услугами вневедомственной охраны, которые раньше в сегменте дальних дач были недоступны.

«Опыт развития таких проектов за последние пять лет показал, что немногие из них превращаются в жилые посёлки, - добавляет Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting. - В 80% случаев стройка продолжается более 4-5 лет, что негативно сказывается на привлекательности всего сегмента. Тем не менее именно этот фактор играет на руку «дальним» девелоперам - ведь с каждым годом для минимизации рисков покупатели всё чаще стараются выбирать проекты в высокой степени готовности».

Ещё одним недостатком является сложность повторной продажи, так как спрос на этот формат дач составляет всего 5% от всего объёма спроса на объекты загородной недвижимости.

Объясняется это прежде всего расстоянием от МКАД (от 70-100 км и далее) и непростой транспортной ситуацией в Московской области.

«Сегмент дальних дач сможет успешно развиваться при соблюдении двух условий, - резюмирует Алексей Колгушкин. - Во-первых, это рост транспортной доступности Подмосковья за счёт реконструкции федеральных трасс и создания новых видов общественного транспорта (например, можно использовать малую авиацию). Во-вторых, полный отказ от дальних дач класса «суперэконом» - без подряда и коммуникаций. Сейчас такое «голое» предложение подрывает имидж всего сегмента».

Вместе с тем эксперты уверены, что спрос на дальние дачи растёт и будет продолжать расти в ближайшие годы. Основные предпосылки к этому - высокая плотность застройки на ближнем и среднем Подмосковье. К ещё большей востребованности данного формата приведёт и возможность регистрации в дачном доме. К тому же доля инвесторов на рынке дальних дач в последнее время сократилась до минимума, возросло число реальных покупателей, отчего посёлки активно осваиваются и начинают жить, а не остаются заброшенными.




© 1999 «Builder.ru» / «Bu.ru»