Итоги первого полугодия на рынке загородной недвижимости

Последние пять лет эксперты только и говорят о стагнации на загородном рынке. На самом деле её нет: ситуация очень неровная - в двух соседних проектах темпы продаж могут различаться в разы. Качественные посёлки обеспечены достаточным спросом. При этом существенную долю рынка занимают проекты, которые качественными назвать сложно.

Загородное предложение

По данным компании «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость», с начала 2014 г. на загородный рынок Московской области и Новой Москвы вышло 28 новых проектов. Если учитывать выход вторых, третьих и прочих очередей в уже существующих посёлках, то можно говорить о 39 новых объектах. Наиболее существенна в объёме этих предложений доля участков без подряда (УБП). Они представлены в 23 проектах. Коттеджи и участки с подрядом - в десяти, таунхаусы также в десяти.

Если говорить о разбивке по классам, то в новом предложении преобладают «эконом» и «комфорт». Одна из главных тенденций загородного рынка - переориентация девелоперов с элитного сегмента на более массовый, который гораздо легче в реализации. «Новое предложение сейчас преимущественно ориентировано на молодые семьи, на средний класс, то есть сосредоточено в сегменте «эконом», - говорит Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «ОАЗИС» (ГК «ГЕО ДЕВЕЛОПМЕНТ»). - Это в основном альтернатива жизни в мегаполисе. Земельный участок и готовый дом здесь примерно сопоставимы по стоимости с однушкой-двушкой в спальном районе Москвы».

Два посёлка из нового предложения можно отнести к бизнес-классу: «Западная Резиденция» (2-я очередь), где предлагаются коттеджи и таунхаусы (Минское ш., 19 км), и «Успенские усадьбы» (2-я очередь), где продаются коттеджи (Рублёво-Успенское ш., 23 км).

Ещё два проекта вышло в элитном сегменте, который начинает «отодвигаться» от ближайшего Подмосковья в сторону периферии и даже в сопредельные области. Пример - новый посёлок «Завидово HONKA» (Ленинградское ш., 97 км). В продажу поступило 45 участков площадью от 20 соток. Цены начинаются от 21 млн. руб. за домовладение, но варьируются в зависимости от размера участка и типа коттеджа. «Сегодня сегмент дальних дач, расположенных в местах с уникальными природными характеристиками, пользуется уверенным спросом, - отмечает Андрей Соловьёв, директор департамента элитной жилой недвижимости KNIGHT FRANK. - В таких проектах расстояние не играет ключевой роли, на первый план выступает экология, ландшафтные особенности, а также богатство инфраструктуры. Всё это имеется в наличии в «Завидово», динамично развивающемся не первый год».

Второй пример - «Ренессанс Парк» (проект VILLAGIO ESTATE), расположенный на Новорижском шоссе, в 19 км от МКАД, посреди соснового леса. На продажу выставлено 312 домов площадью от 400 до 900 м2 с участками от 20 до 300 соток. В посёлке уже проведены коммуникации, готова въездная группа и черновые дороги. Стоимость объектов - от 50 млн. руб. Предлагаются также УБП по цене от 34 млн. руб. Великолепная экология, отличная инфраструктура, время в пути из города 15-20 мин. - всё это делает посёлок привлекательным для клиентов. В текущих экономических условиях двух проектов вполне достаточно, чтобы удовлетворить потребительский спрос на загородную недвижимость элитного класса, считают эксперты.

«Ренессанс Парк» фактически имеет все шансы стать последним проектом в сегменте традиционной коттеджной застройки, - комментирует «премьеру» Алексей Коротких, коммерческий директор компании VILLAGIO ESTATE. - В начале года было заметно, что первичный элитный рынок всё больше сужается: качественные объекты уходят из экспозиции, аудитория отправляется на «вторичку». Высокий спрос на дорогостоящие дома сохраняется в успешных проектах (10-12 сделок в месяц), в большинстве посёлков продажи по-прежнему держатся на уровне 1-3 сделки в квартал. Застройщики окончательно переключились на более демократичные и малоэтажные форматы. Так что выход «Ренессанс Парка» - в определённом роде финальная точка в истории элитного коттеджного девелопмента».

Свыше половины проектов (56%) первичного загородного рынка находится в пределах 30 км от МКАД. Также стоит отметить весомую долю проектов, расположенных на большом удалении (далее 60 км) от МКАД - 26%. Среди направлений лидирует западное - 36% (в первую очередь Новорижское шоссе).

В целом предложение за полгода пополнилось незначительно, девелоперы осторожничали, считают эксперты. «Можно отметить уменьшение объёмов строительства, - говорит исполнительный директор АН CENTURY 21 RENT&SALE Светлана Куркова. - Например, с начала 2010 г. после кризиса появлялось от 40 до 70 новых проектов каждые полгода. Примерно к середине 2013 г. рынок стабилизировался, а в некоторых сегментах наблюдалось падение спроса, что повлекло за собой снижение активности застройщиков».

Произошло это по нескольким причинам, поясняет эксперт. Во-первых, из-за падения рубля. Летом 2013 г. курс евро был на уровне 41 руб., а затем пошёл вверх. Это сказалось и на стоимости отдельных объектов, цены на которые были указаны в иностранной валюте, и на общем настроении - как собственников, так и инвесторов и покупателей, и на ценах на строительные и отделочные материалы. Кроме того, все ждали результатов проведения зимних Олимпийских игр в Сочи и того, какие последствия они будут иметь для нашей экономики и экономической ситуации в целом.

Во-вторых, важной причиной стали изменения законодательства в сфере имущественного налогообложения, которые касались кадастровой стоимости земли. В-третьих, всё разрастающийся конфликт на Украине и, как следствие, нестабильность российской экономики также не идут на пользу рынку недвижимости. Ну и наконец, у рынка есть характерные признаки перенасыщения.

«На рынке множество мелких девелоперов, выпускающих один или полпроекта, в рамках которых межуют 2-3 га, - комментирует ситуацию Эдуард Бобровский. - Для текущих экономических условий их слишком много, предложение превышает спрос. Многие девелоперы не учитывают пожеланий покупателей, хотят просто заработать денег, не понимая, что рынок перенасыщен».

Лидеры спроса

С точки зрения спроса стагнации в 1 полугодии 2014 г. не наблюдалось: ни в сегменте УБП по цене до 3 млн. руб., ни в более высоком сегменте посёлков с готовыми домовладениями. Спросом сегодня пользуются качественные предложения, выделяющиеся на фоне всего остального. Это может быть и элитный проект с интересной концепцией, и малоэтажный жилой комплекс (ЖК) для массового потребителя, отличающийся оригинальной архитектурой.

Самый востребованный сегмент загородного рынка сегодня - это по-прежнему УБП. По данным компании «РОДНЫЕ ЗЕМЛИ», спрос на данный продукт в 1 полугодии 2014 г. составлял 65% от общего объёма спроса на загородную недвижимость Подмосковья (в прошлом году он был на уровне 55%).

На втором месте по спросу - таунхаусы. «Сегмент таунхаусов занимает одно из ключевых мест на рынке недвижимости с 2008 г., - говорит генеральный директор компании "KASKAD Недвижимость» Артур Григорян. - Этот формат жилья популярен среди людей, которые не хотят покупать коттедж из-за необходимости несения собственником дополнительных расходов на содержание и ремонт целого дома, а также обширного земельного участка, но притом не желают жить в городских «скворечниках». По стоимости таунхаус сравним с московской квартирой, при этом имеет большую по сравнению с ней жилую площадь и земельный участок в 1-3 сотки. Можно сказать, что это некое промежуточное звено между загородным домом и городской квартирой. Современные таунхаусы характеризуются высоким уровнем ликвидности, так как спрос на них очень высок, а количество предложений ограничено».

На третьем месте по востребованности стоит новый формат жилья, максимально адаптированный под целевую аудиторию, - квартиры в малоэтажных ЖК. За счёт оригинальных, эргономичных решений каждый квадратный метр в таких жилищах используется с умом, благодаря инновационным технологиям и качественным материалам объект становится дешевле в эксплуатации, и в результате на рынок вводится жильё достойного уровня по доступной цене. «Это своеобразный продукт-компромисс для покупателя, не готового жить в собственном загородном доме, - комментирует Дмитрий Гусев, управляющий партнёр ГК «ГЛУБИНА». -«Малоэтажка» объединяет все преимущества городской и загородной жизни. Об увеличении спроса на квартиры в малоэтажных ЖК свидетельствуют и цифры: в 1 полугодии количество малоэтажных комплексов в ближнем Подмосковье, в которых ведутся продажи квартир, уменьшилось. В зоне до 30 км от МКАД в конце 2013 г. было представлено 75 таких ЖК, а в конце июня 2014 г. продажи велись только в 72 проектах на разной стадии готовности. Девелоперы явно не поспевают за растущим спросом».

Далее по востребованности идут дома «под ключ». Всплеск спроса был весной, и обуславливался он не только сезонностью, но и политическими факторами, связанными с событиями на Украине. Однако на рынке наблюдается ограниченность таких предложений. «Теперь и состоятельные люди, и представители среднего класса всё чаще останавливают свой выбор на готовых домах, - отмечает Евгений Дорсман, директор департамента загородной недвижимости компании TROIKA ESTATE. - Как правило, это дома с чистовой отделкой, мебелью и техникой, одним словом, полностью готовые для проживания. Сложность заключается в том, что подобных предложений мало и не все из них выходят на открытый рынок. В 2013 г. таким образом были проданы два дома в Жуковке, причём ради одного из них пришлось устроить аукцион. Итоговая стоимость объекта превысила первоначальную на 10% и составила 1,5 млн. долл.».

«Доля объектов с отделкой «под ключ» на элитном загородном рынке составляет примерно 50%, - рассказывает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «МЕТРИУМ ГРУПП».

Причём дома с отделкой представлены сегодня как на «вторичке», так и на «первичке». На первый взгляд может показаться, что дефицита подобных предложений нет. Однако, чтобы найти привлекательный вариант, придётся постараться - только 30% объектов, реализуемых «под ключ», отвечают заявленному качеству. Связано это с тем, что большинство собственников, продавая недвижимость, не хотят в неё «вкладываться», ведь ремонт всегда влечёт за собой весьма ощутимые затраты».

Впрочем, надежды продавцов на то, что дом в любом случае купят, очень часто не оправдываются. На рынок сегодня выходит всё больше качественных предложений элитной загородной недвижимости «под ключ» от застройщика, и, как правило, покупательские симпатии оказываются на стороне таких объектов. Бюджет покупки элитного дома с отделкой от застройщика в охраняемом коттеджном посёлке начинается от 1,5 млн. долл., если объект находится в 20-30 км от МКАД по Киевскому, Калужскому или Волоколамскому шоссе, и от 2,5 млн. долл. для недвижимости на том же удалении от Москвы по Новорижскому или Рублёвскому шоссе.

«Сегодня люди не желают приобретать дома с морально устаревшими интерьерами и неудобной планировкой, - говорит Наталия Голованова, заместитель генерального директора по работе с ключевыми клиентами SOHO ESTATE. - На рынке есть объекты с маленькими спальнями, без гардеробных, с недостаточным количеством санузлов (один-два на 5-7 спален), бассейнами без помещения для спецоборудования, слишком узкими или заполняющими всё пространство лестницами и т. п. Не покупают также недостроенные дома или дома без отделки, которые простояли несколько лет и пришли в негодность. Часто на хороших, востребованных участках дом и земля продаются по цене участка и даже ниже, так как на снос старой постройки нужны средства».

За спрос денег не берут

По мнению экспертов, сегодня рынок загородной недвижимости далёк от стагнации. Конечно же, предложение превалирует над спросом, и эта ситуация вряд ли когда-то изменится. Однако высоколиквидные объекты пользуются громадной популярностью, и в ближайшем будущем такая тенденция сохранится.

«Первое полугодие текущего года ознаменовалось значительным ростом спроса в сегменте элитной загородной недвижимости, - описывает ситуацию Илья Менжунов. - По нашим оценкам число запросов на приобретение элитных домов увеличилось примерно на 20%. За 1 полугодие в сегменте загородного жилья стоимостью от 30 млн. долл. было совершено не менее пяти сделок, в то время как за весь прошлый год - только одна. Кроме того, в 2013 г. даже покупки в бюджете 10-30 млн. долл. были нечастым явлением - всего по рынку их насчитывалось около пяти. В этом же году уже продано более десятка подобных объектов».

По данным компании TWEED, большой интерес покупателей в 1 полугодии вызывали объекты, имеющие выезд на скоростную платную дорогу в объезд г. Одинцово. Это в равной степени относится к проектам как на Рублёво-Успенском шоссе, так и на Минском.

Увеличение покупательской активности также наблюдается и в более низких ценовых сегментах. «Если говорить в целом о рыночных трендах, то мы видим явное смещение спроса в сегменты «эконом» и «комфорт», - отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость». - Подавляющее большинство сделок проходит с объектами бюджетной категории - 5-6 млн. руб. Это коттеджи площадью 100-130 м2, дуплексы, таунхаусы».

Столь явное оживление рынка связано прежде всего с нестабильностью в экономической и политической сферах, а также девальвацией рубля. Всё это подтолкнуло людей, желающих приобрести загородное жильё, к решительным действиям - ведь недвижимость является одним из самых надёжных активов во все времена. «В первом квартале спрос в сегменте загородных ЖК вырос в среднем на 30%, затем - в апреле-мае-июне - мы наблюдали некоторое его снижение, но число обращений от покупателей и непосредственно сделок всё равно было больше, чем в прошлом году, - рассказывает Дмитрий Гусев. - Разумеется, темпы продаж в разных проектах сильно отличались, клиенты были избирательными, обходя своим вниманием явно неконкурентоспособные предложения. Именно поэтому ценовая динамика была разнонаправленной - мы зафиксировали активный рост цен в качественных проектах и снижение в нежизнеспособных. Девелоперы по-настоящему привлекательного жилья могли себе позволить повышение стоимости лотов без потери интереса к ним со стороны клиентов».

Финансовая нестабильность в стране отразилась и на активности в сегменте УБП - число инвестиционных вложений в участки увеличилось в 2-3 раза. Особенно заметно это стало зимой - в период, когда продаж на рынке земли, как правило, немного. Кроме того, предпочтения покупателей дачных участков, видимо, изменились: сейчас более 80% спроса приходится на формат «комфортный эконом», а не на «суперэконом», как это было в предыдущие годы. Участок в посёлке с обустроенной территорией и необходимым набором коммуникаций в среднем обходится в сумму от 50 000-60 000 руб. за сотку.

Ценовая стагнация

Цены на загородном рынке давно не растут и не падают. Они поднимаются лишь по мере приближения посёлка к стадии готовности или при улучшении статуса земель, например при переводе земли сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений. Общее снижение средней цены в 1 полугодии по сравнению с концом 2013 г. составляет примерно 0,4%. В некоторых проектах скидки по различным причинам достигали 20-25%. В таких посёлках сделок в среднем было на одну-две в месяц больше, чем у конкурентов.

Одна из основных ценовых тенденций - снижение среднего бюджета реальной сделки по загородным домам на фоне среднерыночного роста цен от продавца в пределах инфляции. «Проще говоря, собственники на вторичном рынке и застройщики организованных коттеджных посёлков выставляют в объявлениях и прайсах более высокие цены, чем полгода назад, в надежде найти клиента, готового на сделку по заявленной цене (поскольку лето считается высоким сезоном в загородном сегменте), - рассказывает Дмитрий Котровский, вице-президент, управляющий партнёр девелоперской компании «ХИМКИ ГРУПП». - Но при этом реальный покупатель может рассчитывать на ощутимую скидку, и бюджет сделки зачастую отличается от начальной цены предложения в меньшую сторону. В некоторых проектах с плохой локацией и транспортной доступностью, неясными перспективами подключения коммуникаций дисконт может достигать 10-20% от стоимости лота. На вторичном рынке такие скидки бывают редко, в том случае, если владелец продаёт дом очень давно (год и более) и ему срочно нужен кэш. Многие собственники, не готовые снижать цену, уходят с рынка до лучших времён, однако в загородном сегменте сохраняется фактор затоваривания, особенно это касается объектов элитного класса - больших дорогих домов, расположенных на переоценённых направлениях».

Заметное влияние на загородный рынок оказывает и активное инфраструктурное развитие области. Со строительством удобных современных развязок на пересечении МКАД и магистралей, с заявлениями властей о развитии пригородного железнодорожного транспорта и даже вертолётного сообщения, а также постепенным ростом социальной инфраструктуры недооценённые ранее локации получают приток платёжеспособного спроса.

«В этом году впервые за последние несколько лет застройщики ощутимо подняли цены в своих проектах, - сообщает Илья Менжунов. - В ряде случаев это было обусловлено повышением ликвидности элитной загородной недвижимости, например, в связи с улучшением транспортной доступности. Так, в частности, поступила компания «МИРУМ» - после открытия трассы-дублёра Минского шоссе цены в элитном посёлке «Трувиль» выросли примерно на 10%».

В глобальном смысле рынок загородной недвижимости Московской области переживает не столько стагнацию, сколько болезненный процесс саморегуляции, ценового выравнивания, а также начальный этап кастомизации - стремления продавцов и застройщиков соответствовать требованиям и желаниям конкретных групп покупателей - с точки зрения как потребительских, так ценовых характеристик индивидуальных загородных домов.

«На загородном рынке в дефиците сегодня лесные земельные участки на расстоянии до 15 км от МКАД по Новорижскому, Рублёво-Успенскому и Минскому шоссе. В связи с ограниченным предложением на них могут вырасти цены», - считает Наталия Голованова.

Чего ждать?

Строить прогнозы в столь нестабильный период развития экономики страны - дело неблагодарное. Анализу поддаются лишь реалии сегодняшнего дня. С одной стороны, эксперты выделяют несколько факторов, которые могут влиять на повышение стоимости загородной недвижимости, но пока сдерживаются из-за макроэкономики. «Это повышение кадастровой стоимости земли, увеличение себестоимости строительства, - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнёр компании «33 ПОСЁЛКА».

Кроме того, постепенно девелоперы станут добавлять к цене на участки возросшую стоимость перевода назначения земель, вследствие изменений законодательства Московской области. Так что сейчас ситуация уникальна, это затишье перед началом изменений цен. И этим можно удачно воспользоваться».

С другой стороны, в последнее время наблюдается снижение покупательской способности населения. «Высокая инфляция ведёт к тому, что бедные беднеют, а богатые богатеют, и всё меньше людей могут себе позволить крупную покупку, - делится мыслями директор департамента продаж ГК «АСТЕРРА» Иван Матюшин. - Первым свидетельством этого можно назвать спад продаж на автомобильном рынке: по данным Ассоциации европейского бизнеса, в июне 2014 г. в России было продано на 17,3% меньше автомобилей, чем в июне прошлого года. Недвижимости такой спад грозит в меньшей степени, так как люди продолжают считать её самым лучшим вложением средств. Правда, это в первую очередь касается квартир, а не земельных участков. В пределах 2-3 лет можно прогнозировать сокращение продаж ввиду высокой конкуренции и нехватки денежных средств у населения для покупки участков и загородных домов».

Безусловно, в будущем рынок будет реагировать прежде всего на общую экономическую ситуацию в стране. Во 2 полугодии, по мнению экспертов, вполне ожидаема стагнация, в том числе в связи с возможными последствиями санкций, введённых против России. «Поскольку позитивных прогнозов по изменению ситуации в экономике РФ нет, потребительская активность в целом невысока, а макроэкономический фон негативный, стагнация рынка представляется наиболее вероятной», - уверен коммерческий директор RDI Дмитрий Власов.




© 1999 «Builder.ru» / «Bu.ru»