Вопросы и ответы: Покупка загородной недвижимости?

В какой сезон года выгоднее всего начинать искать предложения по покупке дома?

М. Лещёв. Покупка дома в каждый из сезонов имеет свои плюсы и минусы. Зимой есть вероятность получить более выгодное предложение в силу отсутствия большого спроса. Однако зимой не видно, что скрыто под снегом, - можно не заметить какие-либо недостатки участка. Для летнего периода характерно обилие предложений, слишком активный спрос и высокие цены, что является минусом для покупателя. Весной возможны паводки, поэтому объект может смотреться не так хорошо, как хотелось бы.

А. Разин. Выгоднее всего покупать объекты загородной недвижимости перед самым Новым годом. В это время размер скидок достигает максимальных значений. Например, наша компания ежегодно устраивает новогодние акции и распродажи, чтобы стимулировать спрос и привлечь дополнительных клиентов. Что касается в целом ситуации на рынке, то наибольшие скидки на домовладения и земельные участки возможны в период от начала выпадения первого снега и до середины марта. Традиционно это время считается периодом стагнации на загородном рынке.

Г. Калюжнова. На мой взгляд, заниматься поиском предложений по покупке дома лучше в весенне-летний период. Весной начинается новый ценовой сезон, и можно увидеть, что представляет собой участок. Осенью велика вероятность того, что наиболее интересные объекты будут распроданы, а цены вырастут.

В. Зуев. Я считаю, что совершить выгодную покупку можно в любое время года. Всё зависит от рыночной ситуации, политики застройщика, потребностей покупателя и той суммы, которой он располагает. Чтобы приобрести дом по специальным условиям, обязательно отслеживайте динамику цен по выбранному посёлку или конкретному участку. Осень и весна на загородном рынке традиционно характеризуются наиболее высокой покупательской активностью: растёт спрос, а вместе с ним и цены.

Безопасно ли сегодня покупать дом на первичном рынке? Учитывая непростую экономическую ситуацию, насколько уверены в своих силах застройщики?

А. Разин. В любом случае покупка дома на первичном рынке - это риск. Следует серьёзно относиться к выбору застройщика. Нужно обратить внимание на его репутацию, на уже построенные им объекты. Кроме того, необходимо посмотреть, работает ли данный застройщик с крупными банковскими структурами. Если тот или иной проект аккредитован ведущими банками страны, то потенциальный покупатель может быть уверен в том, что он будет реализован на 100%.

М. Лещёв. Кризис может коснуться любого застройщика, даже хорошего. Вероятность того, что строительство остановится, всегда есть. Я рекомендую покупать готовый объект недвижимости.

Как относиться к подозрительно выгодным предложениям, появляющимся на рынке недвижимости?

А. Разин. Если вам предлагают по акции дом с участком земли и коммуникациями за 1 млн. руб., то, скорее всего, в конкретном рекламном предложении не отражены основные параметры дома или земельного участка. Например, в рекламном проспекте может быть указано, что бревенчатый дом площадью 200 м2 стоит всего 1,5 млн. руб. Но мелким шрифтом на обратной стороне будет содержаться информация, что в такую сумму обойдётся только первый этап строительства, куда входит стоимость фундамента, коробки и кровли. Остальные работы потребуют больших дополнительных финансовых вливаний.

Во сколько обходится содержание загородного дома в посёлках разных классов?

В садоводческом некоммерческом товариществе содержание дома обходится собственнику в сумму около 6000 руб. в год, не считая оплаты за электричество и газ, а также целевых взносов, например на замену столбов освещения. При возможности постановки дома на охрану - ещё 1200-1500 руб. в месяц. В сегменте бизнес-класса размер ежемесячных взносов примерно от 10 000 до 20 000 руб. В элитном сегменте - не менее 30 000-40 000 руб. Для таунхаусов в посёлках эконом-класса взнос за эксплуатацию (без коммуналки) -5000-6000 руб. с квартиры в месяц.

Как получить скидку?

Торговаться можно всегда. Что касается эконом-сегмента, то скидка обычно не превышает 10% от стоимости объекта. Если она больше, то возникает вопрос: почему застройщик или продавец даёт скидку 20-30%? Скорее всего, что-то не так, и продавец стремится избавиться от своего объекта. Возможно, не всё в порядке с документами или качеством строительства. Также всё чаще на рынке бывают случаи, когда покупателю не предоставляют всю информацию о планируемом развитии ближайшего окружения объекта. Например, вскоре за забором, где были прекрасный лес или красивое поле, возле вашего домовладения вырастет многоэтажный дом или жилой комплекс либо проляжет скоростное шоссе, о чём может умалчиваться при переговорах. Часто застройщики намеренно завышают цены, чтобы затем сделать покупателю приятный дисконт в 20-30%. В некоторых случаях малоликвидные объекты продаются с дисконтом в 15-20%. Здесь нет никакого подвоха, просто по-другому их не удастся реализовать.

Какие территории в меньшей степени подходят для строительства или покупки дома?

М. Лещёв. Московская область сейчас довольно серьёзно меняет свои границы, происходит строительство дорог и новых аэропортов. В связи с этим меньше всего подходят для строительства или покупки загородного дома территории, где развиваются какие-либо промышленные и химические объекты. Это, в частности, Люберецкие поля аэрации, платная трасса «Москва -Санкт-Петербург» и другие платные дороги. Также стоит учесть, что в Новой Москве пройдёт реконструкция Калужского шоссе. В Ожерелье и в Подольске находится вредное производство. В целом восточное направление не пользуется большой популярностью. Самая малая концентрация вредных производств находится на западе, поэтому там наиболее благоприятная экологическая обстановка.

Какие новые проекты появятся на рынке в ближайшем будущем, на каких направлениях, в каких сегментах?

М. Лещёв. Новые проекты появляются на всех направлениях. В связи с реконструкцией Ленинградского шоссе (на 40-километровом участке от МКАД до Солнечногорска) это направление будет более популярно, чем ранее. Устойчивый спрос сохраняется на Новорижском шоссе из-за развитости инфраструктуры и комфортной транспортной доступности. Можно отметить Дмитровское и Ярославское шоссе как наиболее привлекательные с точки зрения природных преимуществ, например наличия водохранилищ. Киевское шоссе обладает высокой транспортной доступностью. Но нельзя говорить, что на остальных направлениях нет интересных объектов.

В. Зуев. В этом году наша компания планирует вывести два проекта в разных ценовых сегментах. Первый - это мультиформатный комплекс, включающий таунхаусы и малоэтажные дома. Второй - коттеджный посёлок уровня de luxe. Оба они будут расположены на Новорижском шоссе в пределах 25 км.

Если очень хочется иметь загородный дом, а в распоряжении всего 1 млн. руб., что можно купить?

Т. Калюжнова. На первый взгляд может показаться, что купить дом за 1 млн. руб. -это задача из разряда утопических. Однако такие предложения есть, хотя и мало. Согласно нашим данным, в посёлках «Незабудкино» и «Караськина охота» на Симферопольском шоссе в районе 70 км от МКАД (земля под ИЖС) продаются дома стоимостью от 1 млн. руб. За эти деньги вы получите дом площадью 84 м2 на 6-8 сотках. Пример подобного предложения - Киевское шоссе, 126 км от МКАД, участки под дачное строительство, от 812 тыс. руб., дом площадью 108 м2 на 8 сотках. Посёлок «Азаровская поляна» на Симферопольском шоссе, в 92 км от МКАД, земля под ИЖС, дом площадью 160 м2 из оцилиндрованного бревна на 15 сотках за 1 млн. 100 тыс. руб. Я бы рекомендовала съездить в эти посёлки, ведь только на месте можно понять, устраивает ли вас качество предлагаемых там недорогих участков с домами. Но при наличии 1 млн. руб. лучше кредитоваться и покупать дом хорошего качества.

Что такое экопосёлки? Насколько комфортнее в них жить?

В. Зуев. По моему мнению, все посёлки, которые имеют хорошее расположение (не примыкают к трассе или вредному производству), где в непосредственной близости есть речка и лес, могут иметь приставку «эко». Это грамотный маркетинговый приём, позволяющий привлечь внимание к исключительной локации. Но, на мой взгляд, под экопосёлком правильнее понимать идею загородного жилого комплекса, где на территории можно организовать собственную маленькую ферму, разводить скот, держать огород, получая в результате натуральные продукты. Такие посёлки должны находиться на достаточном удалении от Москвы.

М. Лещёв. Не все материалы, применяемые для строительства домов, экологически чистые. Экологическая чистота посёлка должна быть подтверждена сертификатом, выдаваемым соответствующей организацией после проведения экологической экспертизы, которая оценивает экологию района, чистоту воды, почвы, воздуха, а также качество строительных и отделочных материалов. После этого посёлок получает возможность использовать эмблему «экопосёлок», что помогает повысить ликвидность объекта.

Зачем обращаться к риелтору при покупке дома на первичном рынке? Не проще ли идти напрямую к застройщику?

В. Зуев. На мой взгляд, обращаться к риелтору надо обязательно, экономить на этом не стоит. Риелтор - это гид по рынку недвижимости: он помогает экономить ваше время, поскольку обладает обширной базой предложений в загородных посёлках, а также берёт на себя организационные моменты - обзванивает застройщиков, выясняет, какие акции действуют, договаривается о просмотре и т. д. Главный вопрос: кому можно довериться? Следует обращаться в известные компании, представленные на рынке достаточно давно.

М. Лещёв. Конечно, выбрать дом можно и самостоятельно, не прибегая к помощи риелтора. Но придётся потратить очень много времени, съездить на разные объекты и зачастую получить по ним недостоверную информацию. На мой взгляд, выбирая дом, не стоит сразу же обращаться к риелтору. Сначала необходимо самому определиться с подходящим местом. Заказчиком у риелтора, скорее всего, является застройщик, который платит ему деньги. Поэтому тот может быть заинтересован продать определённый объект и не обязательно укажет на имеющиеся недостатки.

Г. Калюжнова. К риелтору имеет смысл обращаться, если вы хотите сэкономить время на поиске. Не стоит ожидать чудес от одного человека. Риелтор способен предоставить подборку вариантов коттеджных посёлков, которые вас потенциально интересуют в той или иной локации. Но вероятность получить от него глубокую юридическую экспертизу, а тем более техническое заключение по состоянию дома практически нулевая. При покупке недвижимости на первичном рынке нет особой необходимости в услугах риелторов. Если вы чётко определились с локацией, советую не полениться и самостоятельно объездить расположенные там 5-10 посёлков. А для проведения сделки надо найти грамотного юриста. Другое дело - выбор загородного дома на вторичном рынке. Во всевозможных предложениях можно просто «утонуть». Поэтому лучше прибегнуть к помощи риелтора.

Стоит ли рассматривать покупку загородного дома с точки зрения инвестиций?

А. Разин. Любые инвестиции в недвижимость - один из самых надёжных способов сохранить, а зачастую и приумножить сбережения. Лучшее время для инвестиций - когда проект только появился на рынке, в этот момент цены самые привлекательные. Но и риск довольно велик. На поздних этапах строительства такую покупку можно рассматривать лишь как способ сбережения средств.

Г. Калюжнова. С этой точки зрения лучше рассматривать квартирный рынок как более ликвидный. Как вариант можно приобрести загородный дом не для последующей продажи, а для сдачи в аренду. Но в этом случае нельзя забывать о том, что срок окупаемости составит не менее 15 лет.

М. Лещёв. Земельный рынок и рынок загородного домостроения не похож на квартирный. Новые квартиры всегда были и будут самым эффективным и надёжным вложением денег. Но известны случаи, когда удавалось приобрести домовладение за 10 млн. руб., а продать через полгода за 25 млн. руб. Сомнительно, что найдутся квартиры, которые можно так же успешно купить и продать.

Насколько дешевле построить дом, купив участок без подряда, чем покупать участок с уже построенным домом?

A. Разин. Однозначный ответ дать сложно. Если вы приобретаете построенный дом, то должны быть готовыми к тому, что поменять что-либо в нём уже не получится. И если не устроит качество строительства, то придётся либо судиться с застройщиком, либо исправлять всё за свои деньги. Зачастую это бывает сопоставимо со стоимостью того объекта, который вы купили. Строить самостоятельно можно, но нужно понимать, что найти на рынке хорошую строительную организацию или бригаду затруднительно. Кроме того, необходимо закупать материалы и контролировать ход работ. К тому же возведение дома займёт немало времени. Купить участок и построить на нём дом эконом-класса дешевле, нежели купить уже готовый дом. Но в сегментах «бизнес» и «элит», возможно, по-другому.

B. Зуев. Здесь, скорее, вопрос не в том, что дешевле, а сколько времени можно сэкономить. На самостоятельное строительство дома уйдёт 1,5-2 года.

Стоит ли покупать дом в Новой Москве в отсутствие генплана?

М. Лещёв. Новая Москва - это всего лишь бренд. Она как находилась в 10-15 км от МКАД по Киевскому и Калужскому шоссе, так и осталась там. Генплан на проживание в том или ином доме не влияет. На генплане можно посмотреть, где будут расположены дороги, школы, больницы. Многие застройщики используют Новую Москву как рекламу. Единственное преимущество рынка загородной недвижимости в Новой Москве - московская прописка.

Т. Калюжнова. В конце 2012 г. мы зафиксировали повышенные темпы роста цен в посёлках таунхаусов на Киевском и Калужском шоссе. Преимущества Новой Москвы - планируемое развитие транспорта и инфраструктуры - реализуются в полной мере ещё не скоро. Только когда они будут находиться в активной фазе реализации, загородный рынок в Новой Москве начнёт отличаться от подмосковного.




© 1999 «Builder.ru» / «Bu.ru»