Загородная ипотека

На загородном рынке ипотека как была, так и остаётся сложной темой. Получить кредит на покупку дома в разы труднее, чем на квартиру. Кредитование загородной недвижимости на сегодняшний день -всё ещё ограниченный сегмент ипотечного рынка, достигающий, по оценкам экспертов, 10-12% от общего числа сделок за городом против 50-60% на рынке городского жилья. И всё-таки хорошие новости есть.

Кредит недоверия

По данным аналитиков ГК «ПРЕМЬЕР», в настоящее время на рынке Московского региона (Москва + Московская область) ипотечные кредиты выдают 118 банков. Из них на загородную недвижимость работают 82 (70%). В их числе банки не только московские, но и питерские, из СНГ и зарубежные - все они предоставляют ипотеку в Московском регионе, уверяют эксперты. Для сравнения: ипотечные кредиты на квартиры выдают 100 банков (85%). Цифры вполне сопоставимые и весьма внушительные. Казалось бы, рынок загородной ипотеки должен развиваться так же интенсивно, как и ипотека городская. Но не всё так однозначно.

«Количество банков, предлагающих данную услугу, значительно выросло после кризиса, тем не менее взять в ипотеку квартиру всё равно намного легче, чем загородное жильё, - отмечает Наталья Николаева, руководитель департамента элитной недвижимости «ГРЕЙТ РЕАЛИТИ». - Банки очень избирательно подходят к загородным объектам, на покупку которых предоставляется кредит, в среднем одобряются не более 15-20% от поданных заявок».

Банки до сих пор весьма осторожно и выборочно кредитуют загородную недвижимость. Причина проста - высокие риски при её оценке. Ситуация такова, что оценить стоимость квартиры, а также её ликвидность гораздо проще, чем в случае с коттеджем. В соседних посёлках стоимость схожих домов может отличаться в разы. Причина такого расхождения в цене зависит от качества строительства, так как по большому счёту на загородном рынке каждый объект индивидуален. «Это панельные дома или хрущёвки одинаковы, а здесь дом дому рознь, - говорит управляющий партнёр корпорации GOOD WOOD Александр Дубовенко. - Например, вы не встретите в Москве жилой дом без проведённой канализации или без электричества, а с коттеджем такое вполне возможно. Также стоимость загородной недвижимости серьёзно зависит от уровня развития инфраструктуры внутри посёлка или за его пределами. Но как оценить влияние ширины прогулочных дорожек, удобного подъезда, единого архитектурного стиля, наличия детской площадки и супермаркета в шаговой доступности на стоимость квадратного метра? Вот и получается, что каждый коттедж приходится оценивать индивидуально, и вероятность ошибки при таких расчётах выше».

По той же причине срок экспонирования загородных объектов более долгий, и потому они считаются менее ликвидными, чем городское жильё. В случае форс-мажора на реализацию такого залога уйдёт больше времени, чем на продажу квартиры.

«Кроме того, загородное жильё, как правило, является не основным для заёмщика, поэтому для банков возникают дополнительные риски: невыполнение клиентом своих обязательств, дефолт, расторжение договора и пр.», - обращает внимание начальник управления маркетинга и продаж «ГАЗПРОМБАНК ИНВЕСТ» Анна Артёмова.

Тормозит развитие рынка загородного ипотечного кредитования в том числе и часто меняющиеся требования законодательства к оформлению объектов. Так, правила определения границ земельного участка, порядок проведения самой процедуры межевания за последние 15 лет менялись как минимум 3 раза. В результате чего примерно раз в 5 лет межевание приходилось делать заново. Плюс ко всему на загородном рынке нет чётких регуляторов, таких как 214-ФЗ для многоквартирных новостроек, немало «темных пятен» в правовых вопросах, не всегда есть документы на собственность либо они вызывают сомнения. Также имеют место риски, связанные со сроками строительства посёлков...

Именно поэтому банкиры, как правило, «дуют на воду», выдавая ипотечные кредиты на загородную недвижимость, получить которые можно чаще всего лишь в случае, если проект аккредитован банком. На самом деле из упомянутых выше 82 кредитных учреждений, позиционирующих себя на рынке загородной ипотеки, львиная доля банков работает только с аккредитованными в них 1-3 посёлками.

Однако если до кризиса банки рассматривали ипотечные заявки на каждый конкретный объект, в результате чего с привлечением ипотечных средств проходили единичные сделки, то сейчас аккредитацию получают целые посёлки. И таких проектов на рынке всё больше и больше. «В последнее время девелоперы стараются обязательно получить аккредитацию банка или, ещё лучше, нескольких банков для финансирования проекта и розничного кредитования», -подтверждает Евгений Дорсман, директор департамента загородной недвижимости TROIKA ESTATE. Аккредитовать проект в банке - процесс очень сложный, для этого необходимо собрать большой пакет документов. И потому такой посёлок автоматически попадает в разряд проверенных и надёжных - как для банка, так и для потенциальных клиентов. Таким образом, взять кредит на приобретение загородной недвижимости у аккредитованного застройщика намного проще. Тогда как условия для тех, кто рассчитывает получить кредит на покупку жилья в неаккредитованном посёлке, будут довольно жёсткими. Банки в этом случае крайне редко соглашаются выдать заём. Схожая ситуация наблюдается на вторичном рынке.

«При рассмотрении ипотеки на загородный объект банки, дольше и скрупулезнее оценивают заёмщика, - говорит Ксения Кастова, эксперт офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». - Иногда в кредите могут отказать, а затем выясняется, что всё дело в слишком большой сумме, которую запросил клиент. От банков стали чаще приходить отказы, даже если суммы небольшие, причём без объяснения причин. Ужесточились условия для заёмщиков предпенсионного возраста. Для них в банке делают перерасчёт платежей, распределяя выплаты по кредиту таким образом, что основная нагрузка ложится на период, пока человек ещё работает. Раньше такое решение можно было оспорить, теперь нет».

Отдельно стоит сказать о земельном рынке, к которому банки по-прежнему относятся с опаской. «Этот рынок ещё не сформирован до конца, здесь есть большие сложности с оценкой недвижимости, - замечает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «ВЕКТОР ИНВЕСТМЕНТС». - К тому же если стоимость квартиры со временем только растёт, то стоимость земли может и снизиться».

Хорошие новости

Ставка ипотечного кредитования на загородном рынке сегодня колеблется в пределах 13-18%. В целом можно отметить, что за городом ипотека покупателям обходится дороже, чем в городе: ставки выше на 0,5-2%, больше и размер первоначального взноса. Особняком стоит сегмент малоэтажных жилых комплексов (ЖК), где ставки по ипотеке находятся на одном уровне со ставками для стандартных городских новостроек (от 11%).

«В большинстве банков ипотечные ставки на покупку загородной недвижимости составляют в среднем 15% - как минимум на 2% выше, чем на покупку квартиры, - сравнивает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости MUST HAVE. - Возрастают и дополнительные расходы по кредиту. Например, если заёмщик отказывается от личного и титульного страхования, то ставка по кредиту для него сразу поднимается в среднем ещё на 3-3,5%, максимальная надбавка может доходить до 6,5%. В два раза дороже по сравнению с квартирой обойдётся оценка дома и земельного участка. По загородному кредитованию банки устанавливают более жёсткие санкции за просрочку платежа, ограничивают минимальную сумму досрочного или частичного досрочного погашения».

Процентные колебания зависят также и от формы договора. Например, если таунхаус продаётся по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то тогда ипотечные условия неплохие - 13-14% и 12,5% - в случае партнёрских отношений между банком и застройщиком. Если же оформление документов проходит по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), то ставка будет 16% годовых.

И всё-таки хорошие новости есть! «Так, например, многие банки значительно сократили размер первоначального взноса - с 40-60% до 10-15%, увеличили лимит кредитования с 10-30 до 50-60 млн. руб., - отмечает исполнительный директор компании EVANS Максим Мокеев. - Максимальный срок кредитования теперь составляет 30-35 лет, а в «Банке Москвы» - до 50 лет».

Кроме того, среди новых тенденций эксперты отмечают появление специальных ипотечных программ на приобретение дачного/садового дома с землёй. Предлагаются и программы по загородной ипотеке с учётом материнского капитала (4 банка), для молодых учёных (1 банк), а также военная ипотека (10 банков). Некоторые банки принимают в расчёт совокупный доход до трёх созаёмщиков, причём в их число могут входить близкие родственники и супруги (и гражданские тоже).

«Многие банки теперь, вместо 2-НДФЛ, принимают справку по форме банка, - рассказывает исполнительный директор АН CENTURY 21 RENT&SALE Светлана Куркова. - Практически во всех кредитных учреждениях существуют программы экспресс-ипотеки по двум документам. Появилась масса программ для самозанятых людей: и для ИП, и для собственников малого бизнеса. Раньше человеку, который являлся и директором, и бухгалтером в своей фирме, отказывали в предоставлении ипотеки. Теперь и для этих клиентов разработаны программы кредитования - для получения средств необходимо показать бухгалтерскую отчётность компании и объяснить суть вашего бизнеса». «Для снижения ипотечного бремени тем, кто строит дом самостоятельно, банки предлагают брать кредит траншами, -дополняет генеральный директор агентства недвижимости «БЕЛЫЕ ВЕТРЫ» Александр Либов. - После освоения первого транша сотрудники оценочной комиссии банка выезжают на объект. И если качество работ их устроило, то банк выдаёт второй транш, зачастую под более низкий процент».

Объект мечты кредитора

Кредиты на приобретение загородной недвижимости сегодня предоставляют почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Но не все строения могут впечатлить сотрудников кредитного отдела и не в любом районе. Банки хотят видеть ликвидный продукт, и его ликвидность должна сохраниться на протяжении всего срока кредита. Объект кредитования должен быть пригодным для постоянного проживания; иметь все основные коммуникации (вода, газ) с оформленными на них документами (договоры с поставщиками коммунальных услуг) и круглогодичную подъездную дорогу; находиться в хорошем состоянии, располагаться в населённом пункте с развитой инфраструктурой не более чем в 60 км от МКАД.

Следует знать, что страхование деревянного дома, вносимого в качестве залога, будет существенно дороже, чем сложенного из негорючих материалов. Строению из дерева (бруса) не может быть больше 7 лет с момента сдачи его в эксплуатацию.

«Банки неохотно берут в залог коттеджи без земельных участков, на которых они стоят, - обращает внимание Елена Щепкина, аналитик ГК «ПРЕМЬЕР». - Поэтому земля должна быть размежёвана, и на неё должно быть право на собственность. Зачастую застройщик начинает возводить дома, а межевание земли делает позже. Банк не возьмёт в качестве залога участок, категория которого «земли сельскохозяйственного назначения», а целевое использование - «садоводство или дачное строительство».

Если территория посёлка оформлена как коллективная собственность жилищного кооператива, то получить ипотечный заём на строительство или покупку дома также вряд ли получится, так как банки не будут связываться с залогом, право собственности на который легко оспорить. Поэтому жилое строение и земельный участок должны находиться в собственности у заёмщика.

«Проблематичнее всего получить ипотечный кредит на строительство дома, - предупреждает Елена Щепкина. -Ведь стоимость дома выше, чем земли, на которой он будет строиться. А значит, получить ипотеку под залог участка не получится. Кроме того, не стоит обращаться за ипотечным кредитом на постройку дома, если у собственника нет проекта и сметы расходов на его возведение».

Действительно, банки крайне неохотно кредитуют объекты на стадии строительства. Из-за сложностей в получении ипотечного кредита на строительство, многие предпочитают пользоваться потребительским кредитованием.«Банки если и предоставляют ипотеку на строящиеся коттеджи, то с промежуточным залогом, в качестве которого на время стройки должна служить, например, квартира заёмщика, и с этим уже возникают сложности, - говорит руководитель ипотечного центра коммерческой дирекции компании RDI Рустам Азизов. - Либо оценочная стоимость квартиры не позволяет получить нужную сумму кредита, либо доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему лицу, и тогда органы опеки и попечительства не дадут своего согласия на залог, а то и вовсе у клиента нет квартиры».

Наиболее востребованным у кредиторов форматом загородной недвижимости на сегодняшний день считаются таунхаусы и дуплексы. Взять ипотеку на этот вид недвижимости сейчас легче всего, так как помимо правоустанавливающих документов на дом собственник получает документы на земельный участок, которые так необходимы для оформления загородной ипотеки. Кроме того, этот сегмент недвижимости часто рассматривается покупателями как постоянное жильё - многие продают квартиры в Москве, чтобы всей семьёй переехать за город в таунхаус. Соответственно такие клиенты имеют средства на хороший первоначальный взнос, что не может не сказаться положительно на имидже заёмщика. Сегодня банки присматриваются к этой новой платёжеспособной категории граждан, заинтересованных в добросовестном погашении ипотеки.

Также банки охотно кредитуют малоэтажные ЖК, которые являют собой своеобразный компромисс между загородным и городским форматами жилья. «Банки осознали перспективность «малоэтажки», поэтому за год в данном сегменте заметно возросло число аккредитованных проектов, - сообщает Алексей Колгушкин, коммерческий директор, партнёр ГК «ГЛУБИНА». - Оформление кредита на приобретение жилья в малоэтажном ЖК требует не больше времени и усилий, чем получение ипотеки на квартиру в обычной подмосковной многоэтажке».

Вялотекущий спрос

Спрос на ипотеку среди покупателей загородной недвижимости есть, но не такой большой, как в сегменте городского многоквартирного жилья. «Из тех, кто интересуется нашими коттеджами, всего около 10% спрашивают о возможности ипотечного кредитования, - рассказывает директор департамента продаж ГК «АСТЕРРА» Иван Матюшин. - Дома в основном приобретают без привлечения заёмных денег. В отличие от квартиры, загородный дом - это не предмет первой необходимости, и ради такой покупки люди не хотят залезать в долги и решаются на неё только при наличии достаточных средств».

«Интерес к загородной ипотеке сохраняется, но есть ощущение, что люди снова стали осторожнее, - замечает Ксения Кастова. - Весной этого года мы наблюдали некоторый всплеск, вероятно обусловленный сезонностью. Весной вообще больше клиентов - соответственно среди них больше тех, кто берёт дом в ипотеку. Но если предварительно сравнить результаты текущего периода с аналогичным периодом прошлого года, то можно предположить, что к концу 2014 г. мы проведём в два раза меньше ипотечных сделок. Дело в том, что клиенты сейчас предпочитают продажу недвижимости, которой не пользуются, ипотеке. Эта тенденция обозначилась ещё в прошлом году. Причина кроется в неуверенности людей в завтрашнем дне, в том, что через несколько лет их уровень жизни останется прежним. Уменьшилась в среднем и сумма кредита: если раньше спокойно брали от 6 до 8 млн. руб., то сейчас в основном 3-5 млн. руб.».

На загородном рынке наибольший процент сделок, совершённых с ипотекой, заключается в эконом- и комфорт-классе (порядка 70%). В бизнес-классе их не более 30%. «А вот покупатели элитного загородного жилья оформляют кредиты крайне редко, предпочитая занимать необходимую сумму у знакомых или в «дружественных» банках, - говорит Алексей Колгушкин. - Такие клиенты элементарно не хотят выводить капитал из бизнеса, поэтому и нуждаются в займах».

За и против

И всё-таки брать сегодня ипотеку на загородный дом или не брать? Здесь мнения экспертов разделились. «Я бы не рекомендовал покупать дом в кредит, особенно если он находится на стадии строительства, - говорит Иван Матюшин. - Загородная недвижимость в целом не отличается высокой ликвидностью, поэтому в случае возникновения проблем с платёжеспособностью, вам не удастся быстро продать дом, чтобы рассчитаться с банком. Ещё меньше шансов на скорую продажу недостроенного объекта».

«Несмотря на то что я не считаю ипотеку чем-то рискованным, на мой взгляд, использовать данную возможность выгоднее при покупке квартиры, - поддерживает коллегу Светлана Куркова. -Это связано с тем, что квартира - более ликвидный товар, нежели загородный дом, который сложнее продать. Если городское жильё можно быстро сдать в аренду, а за счёт аренды покрывать ипотечные платежи, то дом сдать не так просто, поскольку аренда такой недвижимости подвержена сезонным влияниям. Содержание коттеджа в надлежащем состоянии потребует значительных средств».

Кроме того, напоминает эксперт, беря ипотеку на покупку участка, следует отдавать себе отчёт в том, что строительство дома - это сложный процесс, стоимость которого не так просто рассчитать. Например, могут подорожать материалы или вырастут расценки на работу - тогда вам придётся либо заморозить стройку, либо брать новые кредиты. Поэтому самое главное - определиться с целью покупки и понимать, что быстро и дорого продать дом будет непросто.

«Ипотека помогает клиентам выбрать не то жильё, которое они могут себе позволить, а то, о котором они мечтают, - оппонирует Алексей Хижняков, начальник отдела продаж посёлка «Маленькая Шотландия». - Например, в «Маленькой Шотландии» после введения кредитной программы по продаже таунхаусов большей площади количество сделок выросло на 50%. В результате в посёлке на сегодняшний день практически не осталось объектов с большим метражом. Я бы однозначно советовал ипотеку покупателям, которые не обладают всей необходимой суммой, однако здесь важно правильно рассчитать свои силы».

«Периодическое колебание ставок и постоянные обещания властей удешевить ипотеку побуждают многих отложить покупку загородного жилья в ожидании более благоприятного момента.

Но нельзя забывать, что цены на недвижимость неуклонно растут, - напоминает Анна Борисова,начальник отдела ипотечного кредитования компании KASKAD FAMILY. - К тому же сумма первоначального ипотечного взноса сейчас может составить всего 10% от залоговой стоимости приобретаемого объекта, а максимальный срок кредитования - 30 лет».

Для того чтобы кредит не был обременительным, у покупателя должно быть 30-50% своих средств, считают эксперты. Лучше брать кредит на максимально долгий срок, чтобы снизить ежемесячный платёж. Ведь вы не застрахованы от незапланированных трат. Если сломается машина или нужно будет что-то починить в доме, то, имея небольшой платёж по ипотеке, вы будете спокойно её выплачивать, а качество вашей жизни не пострадает. А вот если ради погашения долга вам приходится жертвовать комфортом, откладывать необходимые траты в долгий ящик, то кредит будет вас тяготить, омрачит радость от покупки дома. Поэтому выбирайте наиболее подходящий вам размер платежей, тогда ипотека из тяжкого бремени превратится в прекрасную возможность осуществить мечты.

«Самое простое - это оформить ипотеку в рамках партнёрской программы банка и застройщика, - говорит Наталья Николаева. - Следует отметить, что процентные ставки по кредиту в рамках партнёрских программ, как правило, ниже, чем по стандартным условиям кредитования. Часто предоставляются какие-либо бонусы в виде снижения размера первоначального взноса или какой-нибудь комиссии. Быстрее происходит рассмотрение заявок».

Если загородную недвижимость продаёт известный и надёжный застройщик, который имеет партнёрскую программу с солидным банком, то это явный признак ликвидности объекта. Покупать его максимально безопасно и выгодно. Наличие кредитной программы у конкретного посёлка - наилучшее доказательство того, что у застройщика всё нормально с документами и неприятные сюрпризы исключены.

«Для рядового клиента при покупке любой недвижимости в ипотеку риски ниже, так как банк проводит анализ документов со своей стороны, - напоминает Антон Замятин, начальник управления развития розничного бизнеса «БАНКА ИТБ». - Не редки случаи, когда при изучении правоустанавливающих документов юристы банка выявляют риски признания сделки недействительной, тем самым помогая клиенту избежать покупки недвижимости с возможными негативными финансовыми последствиями».

Что касается других вероятных рисков, то, с одной стороны,у банков прописано в договорах, что они имеют право в одностороннем порядке изменить процентную ставку или потребовать досрочного погашения кредита. Но на практике крупные банки никогда не поступали так с клиентами, даже во время кризисов. Рисков немного, а себестоимость строительства растёт, значит, будет расти и стоимость жилья. Если есть возможность приобрести дом, вложив хотя бы 30% суммы, то нагрузка по кредиту не станет для заёмщика кабалой.

Прогноз

«Что будет осенью, пока не известно, - говорит Ксения Кастова, эксперт офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». - Скорее всего, банки ужесточат требования - уже сейчас они стали внимательнее подходить к оценке залога, к кредитным историям, к суммам, которые хотят взять заёмщики. По Москве и московскому региону за последние полгода уровень жизни среднестатистической семьи снизился на 20%. А значит, люди будут более осторожны в принятии решения по вопросам использования кредитных продуктов. Исключение составляет приобретение квартир в малоэтажных комплексах и таунхаусов - в этих сегментах рынок ипотеки чувствует себя уверенно и развивается. Возможно, снизится сумма, которую будут брать заёмщики, а банки будут ужесточать требования и, как следствие, предоставлять меньше кредитов. Повсеместное «закручивание гаек» приведёт к тому, что общий объём выданных кредитных средств на загородном рынке будет сокращаться».




© 1999 «Builder.ru» / «Bu.ru»