Заметки красноярского строителя. Дом за городом

Тридцать лет минуло с развала Советского Союза, но прошедшее 70-летие оказалось сильнее. За время великих строек из нашей генетической памяти практически стерлось представление о жизни на земле. Нет, не о дачах и огородах речь, а об усадьбах за городской чертой. И только сейчас, немного очнувшись от всех передряг строительства рыночного общества, мы начинаем экспериментировать и задумываться: а не переехать ли из благоустроенной высотки в домик за городом и уже не зависеть от прихотей многочисленных соседей.

Подальше от города

Когда-то весь Красноярск был малоэтажным и состоял из индивидуальных домиков, в которых жили семьями — несколько поколений под одной крышей. В XXI веке семейственность давно потеряна. Молодые предпочитают жить отдельно от «стариков», но желание иметь собственный дом осталось. Четыре года назад правительство России заявило о необходимости передать один миллион гектаров федеральных земель под малоэтажное строительство. Предполагалось, что жилье на земле будет доступнее и качественнее многоэтажек. Как показывает практика, воплотить в жизнь идею правительства оказалось не так просто. Министерство строительства Красноярского края на прошедших экономических форумах напрямую заявляло: такие проекты не для сибирской земли. У нас жилищные проблемы решаются простым, давно привычным способом — возводить экономичное жилье в многоэтажках.

Тем не менее освоение пригородных территорий Красноярска началось. Сегодня коттеджные поселки строятся во всех направлениях от краевого центра. Сколько их — не могут оценить даже специалисты. Но все площадки подчиняются общему правилу бизнеса: заманить покупателя любой ценой. — Места благодатнее, чем юг Красноярского края, нет, — считает красноярский архитектор Михаил Меркулов. — У нас отличная природа, ландшафты. Проблема в том, что люди, которые строят коттеджные поселки в пригороде, больше занимаются бизнесом, чем маркетингом. Например, в Новалэнде по дороге в аэропорт стоят хорошие домики, но, по моим данным, из ста домов продано незначительное количество: никто туда не стремится.

Как считает архитектор, сегодня представители власти не отслеживают процесс малоэтажного строительства вокруг города. А следовательно, вникать в проблемы придется самим потенциальным покупателям, желающим там обосноваться.

А инфраструктура где?

Приобрести дом на земле сегодня можно, просто выкупив его в уже готовом коттеджном поселке. Специалисты предупреждают: выросший посреди пустого поля населенный пункт обойдется значительно дороже, чем обычный деревенский дом в селе с уже имеющейся инфраструктурой. Ведь к коттеджному поселку необходимо прокладывать воду, электричество, дорогу, да и магазинчики влетят застройщику в копеечку (все эти затраты будут включены в конечную стоимость жилища).

— Цена конкретного дома, как правило, составляет лишь 50 процентов от стоимости загородной недвижимости, — говорит руководитель проекта загородного поселка «Шамони» Иван Молтянский.

— Другая половина идет на инфраструктуру, как коммунальную, так и поселковую. Вода, электричество, дорога для клиента стоят на первом месте. Специалисты считают, что именно желание клиента приобрести комфорт сразу после переезда за город многие стройки остановило на стадии проектирования. Не каждый застройщик готов собственные средства зарыть в землю вместе с трубами. Другие стараются продать несколько домов, а затем на эти средства достраивать остальной поселок. Так что для первых покупателей реклама «коттеджный поселок с магазинами, детскими садами и бассейнами» может оказаться обычной заманухой, не соответствующей действительности. Новоселам предстоит несколько лет ожидания обещанной инфраструктуры.

Кризис 2009 года породил в Красноярском крае и другую форму торговли «за городом». Предприниматели предпочитали не заморачиваться архитектурными изысками будущих поселков, выбором стройматериалов или организацией инфраструктуры, а выкупив несколько гектаров пригородных земель, распродавали их частным лицам. Главный маркетинговый аргумент в этом случае — экологически чистое место в лесу или около реки.

Для желающих построить действительно индивидуальное жилье — это идеальный вариант, считают эксперты.

— Тут каждый человек сам для себя определяет, что он хочет, — какую крышу, какие стены, — говорит Михаил Меркулов. — Может даже подсолнухи посадить, это никому не помешает. Архитектурный стиль загородного поселка — понятие надуманное, считает красноярский архитектор. Хотя некоторые продавцы требуют от покупателей при строительстве дома придерживаться некоего стилевого единства, обусловленного названием поселка.

— И это совершенно нормально, — считает владелец компании «Строй Ко» Олег Эппорт. — Хотите жить красиво — придумайте, как это сделать. Какие будут подъезды, какие заборы.

Впрочем, лишь 10 процентов всех заказчиков озадачиваются созданием проекта своего будущего жилища. Остальные полагаются на выбранного застройщика.

— Заказчики хотят построить дом, не понимая, насколько сложное это сооружение, — говорит Олег Эппорт. — Ведь дом не просто будет стоять, в нем должно быть комфортно жить всем членам семьи. Для этого мало нарисовать проект жилья «на коленке».

Иди и смотри

Застройщики отмечают: количество заказов на загородное жилье стабильно. По официальным данным, в 2013 году оно выросло на 20 процентов. Вместе с тем увеличивается число и нечестных предложений земельных наделов и домиков в деревне. Чтобы не прогадать, специалисты советуют изучить каждую букву в документах еще до оформления договора купли-продажи. Любой из предлагаемых участков можно проверить по его номеру на сайте Росреестра, узнать данные о его регистрации, кадастровой стоимости, типе земель, координатах и получить выписку в регпалате о том, что он никому не продан. Но в любом случае место, где вы предполагаете поселиться, лучше увидеть собственными глазами.

— Что бы вам ни говорили продавцы земли или риелторы, участок смотрите сами. И возьмите с собой опытного специалиста, — советует Олег Эппорт. — Например, наличие столба в отдалении совсем не означает, что электричество заведено на ваш надел. Столб должен стоять на самом участке, от него тянуться провод, на конце которого установлен счетчик. В этом случае у тебя электричество есть. Остальные варианты — ложь. Также необходимо проверить координаты участка. Для этого на место вызывается геодезист. Его услуги обойдутся в четыре тысячи рублей — по тысяче за координату. Не велика трата.

— Точки координат практически всегда сдвинуты в сторону увеличения, — говорит Олег Эппорт. — Продавцы стараются показать, что земли больше. Но хорошо, если участок окажется больше на метр-полтора, а если на 15 метров? И сосед начнет предъявлять свои права на надел во время строительства дома. Что делать в этой ситуации?

Большое значение имеет и назначение земли. Строительство жилья разрешается на землях ИЖС (предназначенных для индивидуального жилищного строительства) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Земли сельхозназначения отдаются под садоводство, огородничество и дачное строительство. Некоторые специалисты уверяют, что строить жилье на них можно, но при оформлении дома могут возникнуть вопросы. Совершенно необходимо познакомиться и с будущими соседями. Ведь вам жить рядом с этими людьми. И от взаимоотношений с ближними зависит, насколько комфортным станет ваше пребывание в выбранном коттеджном поселке. Специалисты считают, что люди могут не только рассказать о плюсах и минусах выбранного вами места, но и обсудить внутрипоселковые правила. Возможно, вам не подойдут требования, предъявляемые к жителям конкретной локальной территории.

Дешевле - значит лучше?

Аналитики рынка загородной недвижимости констатируют: сегодня клиент обращает внимание и на вид из окна своего будущего дома, и на качество его охраны, и на доступность инфраструктуры. И, учитывая все эти требования, чаще всего склоняется к «домику в деревне». То есть к новой застройке, вписанной в уже существующий сельский населенный пункт.

— Проекты, связанные с освоением новых территорий, идут сложно, — считает Олег Эппорт. — Проданные участки в «чистом поле» вовсе не означают, что на них будет вестись строительство. Некоторые люди вкладывают деньги в землю. Это отложенные инвестиции. А строительство внутри или на окраине деревни уже вселяет надежду не остаться один на один с инфраструктурными проблемами. Ведь здесь уже существуют детские сады, школы, магазины и дороги.

— Но деревню нужно выбирать себе по душе, — считает Олег Эппорт. — Микроклимат населенного пункта очень важен. А от состоятельности жителей будет зависеть то, как они будут относиться к вам, будущим соседям. Если дворы заброшены, живности нет — значит, в деревне пьют. А это плохо. Но если поселок нравится — стройте.

И всё-таки во многих случаях определяющий фактор — цена. Когда-то правительство России ставило задачу перед регионами: цена индивидуального дома должна равняться стоимости городской квартиры. На деле выходит даже дешевле. Если в многоэтажках Красноярска стоимость квадратного метра уже перешагнула за 50 тысяч рублей, индивидуальное жилье под ключ застройщик готов построить за 23 тысячи за квадрат. Стоит учитывать один нюанс: готовое жилье обойдется дороже, чем дом с нуля.

— Основной ценовой сегмент, который людям по силам, — три-пять миллионов рублей, — отмечает Олег Эппорт.

— Это дом от 100 до 150 квадратных метров. Но рынок всегда скатывается к демпинговым ценам. Ради низкой цены заказчики готовы жертвовать качеством. На рынке загородного строительства действует достаточно много бригад неквалифицированных рабочих, чаще всего мигрантов, не имеющих представления об особенностях строительства малоэтажки в Сибири. Услуги этих ребят стоят почти в два раза дешевле, чем у работающих на рынке компаний, а гарантий качества — никаких.

Застройщика для своего дома нужно выбирать тщательно, напоминают эксперты. Следует посмотреть на предыдущие объекты выбранной компании, узнать существующие на рынке цены. — Многие застройщики нагло обманывают население. Построить деревянный дом под ключ за 18 500 рублей за квадрат невозможно, — считает Олег Эппорт. — При этом понятие «под ключ» может означать что угодно, в том числе просто деревянный сруб под крышей с затянутыми полиэтиленом окнами. Знаю фирмы, которые укладывают утепление пола всего в два слоя, когда по СНиПам положено четыре-пять. Заманчивых предложений на рынке загородного жилья достаточно много. И чтобы не стать жертвами обманщиков, необходимо тщательно взвесить и просчитать свое желание приобрести собственный дом недалеко от города. Эксперты предупреждают: в процессе работы заказчик должен стать и бухгалтером, и строителем, и представителем стройнадзора. Отговорки «я не специалист, не понимаю» в данном случае не котируются.

И живите дружно!

Чтобы мирно жить с соседями, лучше на этапе проектирования своей усадьбы учесть все требования СНиПов.

По существующим правилам дом должен стоять как минимум в трех метрах от края участка и в шести метрах от другого дома (три — с вашей стороны, три — у соседа). Но эта цифра не окончательная. Существует еще противопожарный разрыв (чтобы в случае пожара пламя не перекинулось на соседнее здание). Он определяется в зависимости от материала, из которого построено жилье. Например, между каменным и деревянным зданиями разрыв должен быть 10 метров, а между двумя деревянными — 15. Надворные постройки и насаждения также должны быть отодвинуты от соседнего участка. Постройки для содержания мелкого скота и птицы — на четыре метра, другие постройки — на один, стволы высокорослых деревьев — на четыре, среднерослых — на два, кустарники — на один метр. При этом расстояние между строением и соседним участком измеряется от самой выступающей части здания или от проекции их на землю — например, от навеса крыши или балкона второго этажа. Скат крыш хозяйственных построек СНиП рекомендуют ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попадал на соседний участок. Если же хозпостройки примыкают к дому, расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого строения: дом-гараж (от дома — не менее трех метров, от гаража — не менее одного), дом-постройка для скота и птицы (от дома — не менее трех метров, от постройки для скота и птицы — не менее четырех). Расстояния между постройками внутри участка также четко прописаны: от жилого дома и колодца до бани, сауны, душа, уборной — восемь метров.




© 1999 «Builder.ru» / «Bu.ru»